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不動産投資信託のメリットとデメリット リスクとおすすめしない理由

投稿日:2022年3月8日 更新日:

不動産投資信託(REIT)

不動産投資について、そして投資信託についてお話したいと思います。

私は以前は地元の金融機関で勤務しており、途中で本部の資産用や投資関係の部署である総合企画部にいました。
そこで少しだけ学んだ知識において少しでも役立つ話が出来たらと思っています。

まずは、投資信託の仕組みについてです。

投資信託の商品は投資信託会社(運用会社)で作られ、証券会社や投資信託会社、銀行、生損保などの金融機関を通じて販売されます。

その商品を、投資家(受益者)が購入すると、申込金は信託銀行の運用会社名義の口座に振り込まれます。

申込金と引き替えに、投資家には、その投資信託を保有することで発生する分配・損益を受け取る権利を表す受益証券が運用会社より発行されます。

運用会社では、ファンドマネージャーが運用方針や投資対象を決め、金融市場に株式や債券の売買注文を出し、約定が成立すると信託銀行に売買内容を通知します。

信託銀行は運用会社の指示に従って資金と株券・債券などの交換や受け渡しを行い、株券・債券を保管します。

信託銀行では自行の資産とは区別して投資家の資産(信託財産)を保管しますので、仮に信託銀行が破綻した場合でも信託財産は守られます。

そして、運用による分配金が投資家の取引口座へ入金される仕組みになっています。

 

では不動産投資とは何なのか?

たとえばマンションを1部屋でも購入するのには何千万というお金が必要です。
1棟なら億でしょうか?

とても一般の人が購入できる金額ではありませんが、100万円を100人の人で出し合って1億の賃貸マンションを購入する事は可能ですよね。

そして1億のマンションが20戸のマンションだと仮定し、家賃が10万円だとした場合は、毎月200万円の家賃収入があります。
年間で単純計算だと2,400万円です。
これを出資した100人で分けましょうという仕組みです。

細かく言えば、空室率や仲介料みたいなものも計算しますので一人24万円とはなりませんが、こんな感じだとイメージだしてください。

 

投資信託のメリットなど

投資信託(とうししんたく)とは、多数の投資家が資産運用会社に資金を預け、資産運用会社がその資金を株式や債券、金融派生商品などの金融資産、あるいは不動産などに投資し、その運用で得た利益を投資家に分配する金融商品のことをいいます。

集めた資金をどのような対象に投資するかを、投資家が選んだ専門家に信じて任せる(信託する)ので「投資信託」と呼ばれています。

不動産投資信託は不動産を主な運用対象とする新しい投信として、2001年11月に誕生しました。

最大のメリットは、証券取引所に上場しており、証券会社を通じてリアルタイムで売買できることであるといえるでしょう。

株式と同じように指し値注文も成り行き注文も行うことができます。

長らく続いている低金利政策のため、銀行など金融機関への預貯金だけでは資産形成がままならない昨今、非常に注目されている資産運用法で、預貯金と最も異なる点は、元本保証の金融商品ではないということです。

投資信託の運用成績は市場環境等によって変動し、運用によって生じた損益は全て受益者に帰属します。

従って、運用が上手くいけば収益を得ることができますが、一方で運用が上手くいかなければ元本割れすることもあり、運用の際には自己責任が求められるのが原則です。

次に投資信託のあゆみについてお話してみたいと思います。

日本における投資信託は、昭和26年に施行された証券投資信託法によって端を発し、高度経済成長の好景気を背景に、随時、発展してきました。

昭和36年には公社債投信が発売され、株式や株式投信に距離をおいていた人たちにも購入層が広がり、バブル期、その市場規模は58兆円(公社債投信含む)にも上りました。

しかし、バブル崩壊、その後の金融不安、低成長が続く中、株式投信は運用難で基準価格は低迷し、多くの投資家が損失をこうむることとなりました。

最近では、ゼロ金利政策で預貯金ではきわめてわずかの利息収入しか得られないこと。
2002年の定期性預金についてのペイオフ解禁。

2005年の全面解禁により大口預金者の金融資産の見直しの動きが広がり、預金者も少々のリスクは取っても少しでも高い収益を得たいという心理から、最近では再び投資信託が注目されるようになってきました。

金融ビッグバンの流れで1998年12月から、従来はリスク商品の取り扱いを禁じられていた銀行の投資信託商品の販売が解禁されたのを皮切りに、現在では生命保険・損害保険会社、信用金庫、果ては郵便局まで多種多様な業種が参入し、販売競争が激化しています。

では、投資信託の魅力やメリットについてお話します。

投資信託は魅力的な金融商品です。
ソレは、少額からでも手軽に投資ができるということ。

個人で株式投資や債券に投資するにはある程度まとまった資金が必要になりますが、投資信託は1万円という少額からでも手軽に始めることができます。

投資信託は、たくさんの投資家の資金をひとつにまとめて投資しますから、少額のお金でも大資産家と同様に、色々な株式や債券に投資することができ、投資のリスクの分散が図れます。

投資信託は一般の投資家に代わって、株式や債券などの投資に必要な知識や技術を身につけた専門家が運用します。

株価指数先物やオプション、未上場の株式あるいは金融機関同士の短期的なお金の貸し借りであるコール・ローンなど、個人では投資運用の難しい投資対象にも、投資信託を通じて投資することができます。

投資信託は原則として、投資家が望む時はいつでも、その時の時価で換金することができます。

株式や債券への直接投資では、売りたくとも買い手がいなければ売却できません。

投資信託はファンドが必ず買戻しを保証していますから換金性は高く、タイミングを逃す可能性は小さくなります。

 

不動産投資についてのメリットとデメリット

不動産投資において不動産の担保価値は重要な問題となります。
最近、日銀の量的緩和解除のニュースの影響か、銀行さんもちょっと貸し渋っているという話をよく耳にします。

新規に追加で貸し出しには慎重な姿勢です。
もちろん、物件がなくなったというものあります。

実は、これまでの価格上昇を支えてきたのは業者さんなんです。

しかし、金融機関が物件に対して貸し出しをするときに、必ずと言っていほど評価証明等の資料の提供を要求します。
それは、その土地の評価と建物の評価をしているわけです。

この物件にはどれくらいの価値があるのかな、って具合です。

つまり、利回りがよくても、土地と建物の評価額があまりに低い場合には物件に対しての融資額も低くなります。

首都圏では収益還元法で物件の価値を算出する金融機関もあります。
が、まだまだ主流ではないような気がします。

賃貸物件における収益性で評価するのは危険が大きすぎます。

利回りを上げるために、何でもかんでも入居者を入れている状況があるからです。

新築の物件でも、数字上利回りが回っていれば、OKという発想で、ファンド系の方々はどんどん物件を購入し、お金を集めています。

実体経済はそんなによくなっていません。
今は、慎重に投資されるのがいいのかも知れません。

 

次に、不動産投資においての収益物件の魅力についてお話します。

最近、収益物件の魅力がなくなりつつあります。

とは言ってもまだまだ流通はしていますが、業者さんも資産家さんも収益物件を買わなくなりました。
最近の金利の上昇と魅力のある収益物件が出回らなくなったことです。

新築で検討しようにも、最近の土地の上昇と建築コストの上昇にはついていけません。
建築費は一年前と比較して少なくとも1~2倍はしていますね。
これでは採算が合いません。

しかも、新築で建てた物件が入居率も芳しくなく、空室が目立っているケースも少なくありません。

これからの収益に関して言えば、入居者のメリットがどれだけ生み出せるか、にかかっています。
やっぱり何と言っても駅近が1番ですね。

首都圏以外では、ワンルームの値段も上げることもできず、苦戦続きではないでしょうか。

不動産屋さんやゼネコンさんにいいように言われて収益物件を建てたけれども、入居者がきまらず、オーナー自ら、不動産業まわりをして入居依頼をかけている方も少なくありません。

これからの不動産投資、収益物件については慎重に慎重に進めましょう。

 

最後に入居者の問題です。
不動産投資信託において入居者の問題は収益に大きくかかわってきます。

そこで、入居者側から見た絶対条件についてお話します。

3、4月の時期は入居希望者が一番多い時期です。
賃貸営業の皆さんは毎日多忙だと思います。

お客さんを部屋に案内してみて、何がお客さんの気持ちを動かすのか?
ここの部屋に決めようと思わせるのは何なのでしょうか?
おそらく、外的要因と内的要因があると思います。

外的要因とは、その物件が駅から近いのか、遠いのか。
建物自体のイメージがいいのか悪いのか。
また、日当たりの良し悪しというのも該当するかもしれません。

では、内的要因とは何があるでしょう!

「週間全国賃貸住宅新聞」の調査によると、単身者向けの物件とファミリー向け物件で入居者の絶対条件と考える設備があるんです。

単身者向け物件で一番多くを占めたのは、「ブロードバンド対応」です。

2位3位は「テレビドアホン」「オートロック」です。
こちらはセキュリティー関係ですね。

特に女性はセキュリティに敏感ですので、導入された方がいいと思います。

ファミリー向けですが、何だと思いますか?

追い焚き機能付きお風呂です。
家族でゆっくり入りたいものですよね。

家主さんにとってなかなか設備投資をすることは勇気のいることですよね。

地域の特性や状況を充分に考慮に入れ検討してみて下さい。

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